길에서 길을 묻다 63: 하노이(1)

하노이는 통일 이전의 북베트남의 수도였으며 1976년부터 통일 베트남의 수도이다. 하노이는 홍강을 끼고 있는 인구 규모 750만명(2016년 추계)의 도시이다. 베트남 전체적으로 인구 1억명에 도시화율은 37.5%(2017년), 경제성장율은 년 6%대로 알려져 있다. 1인당 GNP는 2-3천불이며 전인구의 50%이상이 만 30세 미만이어서 성장 잠재력이 높은 국가임에 틀림없다.

원래 베트남은 외국인이 토지와 상가 매입은 불허되며 2015년 7월 ‘주택법 및 부동산사업법(law No.65)’을 개정해 외국인에게 일부 부동산 매입이 허용되었다. 신규분양 주택 공급 물량의 30%내 외국인 구매 가능한데, 분양아파트는 외국인의 경우 50년간 사용권을 가지며 한 차례 50년 연장이 가능하다. 또 재임대 목적의 건물 임차를 할 수 있도록 허용되었다. 하노이 부동산은 1군부터 12군까지 있으며 1, 2군이 유리하다고 알려져 있다.

그러나 밝은 거시경제적 지표에도 불구하고 투자시 주의해야 할 점이 있다. 최근 하노이에는 도시철도가 활발하게 건설 중이나 전체적으로 열악한 기반시설(도로) 사정이다. 게다가 공무원들의 부패가 심각하다.

길길다 해외답사와 뒤늦은 13학번 졸업여행이 뭉쳤다. 22명의 학우가 하노이를 향해 요즘 논란이 많은 진에어편으로 저녁 8시 35분발. 그러나 출발부터 30여분 지체되었으니 도착도 거의 자정(2시간 시차)을 훨씬 넘었다. 하노이대우호텔은 도심에 위치한 5성급으로 투레공원에 연접하여 경관이 우수하고 길 건너 롯데마트가 자리잡고 있어 편리한 점이 많다. 야외수영장이 있어 릴랙스할 수 있는 최고의 휴식처가 되었다. 

첫날 본격적인 부동산 답사에 나섰다. 세종대 공공정책대학원 박사과정에 재학중이면서 하노이에서 부동산개발사업을 벌이고 있는 (주)더리치코퍼레이션 정병섭대표가 현장감있는 안내를 맡았다. 먼저 찾은 곳은 홍강 근처 타일벽화도로에 연접한 호텔계획지이다. 2킬로미터 이상 홍강에 면하여 이어지는 타일벽화도로는 쉽게 스쳐 지나갔고 계획지는 현재 미개발 상태로 있다.

 

다음으로 찾은 곳은 재건축사업예정지이다. 역시 하노이 시내의 많은 호수중 하나에 면하고 있는 지역으로 일반분양분이 500세대 이상이 되고 현주민 임시거주비까지 포함하면 200억원에 이르는 대규모 프로젝트이다. 사업기간이 축소되면 일부 임시거주비를 돌려받게 되는 제도가 있다는 것도 재미있다. 주거와 전통시장과 소규모 상점들이 혼재된 예정지 주민들의 동의가 완료되었고 곧 착공에 이르게 될 전망이다.

 

가장 마지막으로 찾은 곳은 도심에 멀지 않은 신흥개발지 연접부지이다. 신흥개발지는 실외수영장를 갖춘 고급 주상복합건물군에다 타운하우스군까지 함께 하고 있다. 새롭게 알게 된 사실은 이곳 하노이에서는 시행자는 전용면적외 지하주차장, 복도, 수영장 등과 같은 부속시설은 분양면적에서 제외되기 때문에 분양이 끝나면 개별적 이용료를 받게 된다는 것이다.

 

점심 식사후에도 여전히 시간이 남아 콩카페에서 달콤한 코코넛커피에 더위를 식힌다. 창밖으로 목도한 것은 카페직원이 입구에서 오토바이탑승자로부터 오토바이를 주차시키면서 열기를 막아줄 햇빛가리개를 좌석에 얹어 주는 모습이다.

 

하노이베스트부동산 박성열대표는 전화 한 통화로 흔쾌하게 안내를 맡아주겠다고 하셨다. 그는 분양이 완료된 모델하우스로 안내하며 단치배치는 물론이고 아파트 내부구조도 살펴볼 수 있는 좋은 기회를 제공해주었다. 57제곱미터의 경우 2억초반대이며 월 임대료는 1천불 내외이다. 더운 지방이기 때문에 서향을 지양하지만 향배치를 넘어설 수 있는 것은 조망이라고 한다. 그리고 주택법 개정으로 주택에 한해 30% 범위내에서 외국인 분양이 허용되었지만 분양 후 입주까지 평균 2년반이 소요되기 때문에 외국인들의 참여는 낮다고 할 수 있다. 그래서 입주를 앞 두었거나 입주한 아파트를 구입하는 것이 유리한데 결국 높은 구입가로 수익율은 낮을 수 밖에 없다. 게다가 편법은 있을 수 있겠지만 자금을 국내에서 정상적으로 가져올 경우 금융기관을 통해야 하는데, 이때는 국내의 양도소득세가 적용될 수 밖에 없어 유리한 투자 장점이 사라진다. 베트남에서는 양도소득세가 없고 대신 최종 거래가에서 2%의 세금만 부여될 뿐이다. 그래서 국내거주 투자자는 상대적으로 많지 않고 중국 거주 한국인이나 베트남 거주 주재원들이 80% 정도를 차지한다는 설명이다.

 

 

 

하노이 부동산의 현황과 현실을 파악하는데 더 없는 좋은 기회였지만 공부모드로 인한 피곤이 엄습해온다. 일단 호텔로 돌아와 잠시 쉬고 저녁식사까지 마치고 맥주거리로 유명한 호안끼엠 호수로 간다. 특산품을 판매하는 점포외에 노상에서 목욕용 의자에 앉아 맥주를 즐기는 젊은이들로 불야성을 이룬다. 더위에 지친 우리 일행은 에어컨이 나오는 가게에서 맥주로 간단히 입가심만 한 채 호텔로 향한다.